Wer Immobilien vererbt, sollte sich nicht auf die gesetzliche Erbfolge verlassen. Denn eine Erbengemeinschaft birgt Konfliktpotenzial. Ein Testament hilft, Ärger zu vermeiden.

Ohne Testament regelt das Bürgerliche Gesetzbuch die Erbfolge. Diese Regelung kann unerwünschte Folgen haben. Denn allen Erben gehört alles. Sie bilden eine Erbengemeinschaft – und die birgt viel Konfliktpotenzial, da alle Entscheidungen über Vermietung, Verkauf oder Renovierung fortan gemeinsam erfolgen müssen.

Streit um die Erbschaft

Das Elternhaus kann in der Regel nur von einem Kind genutzt werden, das dann die anderen Geschwister auszahlen muss. Auch bei einem geerbten Mietshaus stehen häufig schwierige Entscheidungen an: Verkaufen oder Sanieren? Kredite lassen sich nur einstimmig aufnehmen. Das Stimmrecht bemisst sich nicht nach den Köpfen der Erbengemeinschaft, sondern nach dem jeweiligen Erbanteil. Eine besondere Schärfe bekommen mögliche Auseinandersetzungen, weil jeder Miterbe von Grundstücken einen Anspruch auf Teilungsversteigerung hat. So lässt sich unter Umständen der Verkauf gegen den Willen der anderen durchsetzen.

Vorteile durch Nießbrauch

So weit aber muss es nicht kommen, wenn jeder Erblasser festlegt, was mit dem Grundvermögen nach seinem Tod geschehen soll. Eine Übertragung von selbst genutztem Wohneigentum zu Lebzeiten kann den Verwandten Vorteile und Einkünfte sichern. Schenkende können sich mit einem sogenannten Nießbrauch, also dem Nutzungsrecht an der Sache, absichern und lebenslanges Wohnrecht behalten. Die notarielle Beurkundung ist Pflicht und macht die Schenkung von Immobilien zur sicheren Sache.

Teilungsanordnung und Schiedsgerichtsklausel

Beim Immobilienerbe sollten nicht nur die Erben bestimmt werden, sondern auch, wer was erhält. Das lässt sich mit einer Teilungsanordnung erreichen – so geht die Immobilie nur an einen Erben. Dabei kann es passieren, dass die Erben unterschiedliche Werte erhalten. Diejenigen, deren Erbteil mehr wert ist, müssen dann den anderen einen Ausgleich zahlen – sofern der Erblasser nichts anderes verfügt. Zusätzlich kann noch eine Schiedsgerichtsklausel in das Testament aufgenommen werden. Einen eventuellen Streit müssen die Erben dann vor einem Schiedsgericht klären und können nicht durch alle Instanzen prozessieren.

Tipp: Gerade bei größeren Objekten ist es günstig, wenn der Erblasser vorher weiß, was und wie viel er genau vererbt. Lässt er rechtzeitig ein Wertgutachten machen, kann er unter Umständen für einen finanziellen Ausgleich sorgen oder einen solchen festlegen. Zumal viele Immobilien heute erheblichen Sanierungsbedarf haben – was ihren Wert zunächst einmal mindert.

Übrigens: Wird bei der selbst genutzten Immobilie der Ehegatte als Alleinerbe eingesetzt, behalten die Kinder dennoch ihren Pflichtteilanspruch. Ist kein weiteres Vermögen vorhanden und bestehen die Kinder auf ihren Pflichtteil, kann das zum Verkauf der Immobilie führen. Ärger mit dem Pflichtteil der Kinder lässt sich vermeiden, indem sie beim Notar einen Pflichtteilverzicht unterschreiben.