Energetisch modernisieren
Wer seine Immobilie auf Energiesparen trimmt, spart auf die Dauer nicht nur Bares. Er verbessert auch die Bausubstanz und schützt die Umwelt. mehr
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Altbauten haben oft viel Charme. Aber leider auch ihre zeittypischen Macken und Mängel. Wer weiß, wo die sich jeweils verstecken, kann effizienter sanieren.
Altbauten haben ihre Vorteile. So sind Grundstück und Räume oft größer als bei Neubauten, außerdem sind ältere Gebäude meist günstiger zu haben. Allerdings ist vor dem Einzug oft eine komplette Sanierung nötig. Vor einer Kaufentscheidung sollten Sie sich daher unbedingt mit den verborgenen Mängeln des begehrten Objekts vertraut machen. Ein Sachverständiger kann bei der technischen und baurechtlichen Prüfung helfen. Idealerweise begutachtet er die einzelnen Bauteile vom Keller bis zum Dachgeschoss.
Ganz wichtig: Lassen Sie gleich den gesamten Modernisierungsbedarf ermitteln. Der Experte legt dann die richtige Reihenfolge der Maßnahmen fest und sagt, was gleich erledigt werden muss und was aus Kostengründen erst mal aufgeschoben werden kann. Falls das künftige Heim unter Denkmalschutz steht, empfiehlt sich ein Gang zur entsprechenden Behörde. Dort können Sie geplante Umbauten genehmigen lassen und steuerlich geltend machen.
1900 – 1980: Schwachstelle Sanitäre Anlagen
Das Baujahr des Hauses gibt Hinweise darauf, auf welche Weise und mit welchen Baustoffen es errichtet wurde. Bis zirka 1920 spielte Bauphysik kaum eine Rolle. Hinter kunstvollen Fassaden verbergen sich stark veraltete Heizungssysteme, Elektro- und Sanitärinstallationen. Typisch sind ungedämmte Holzdachstühle und Geschosszwischendecken aus Ziegelbetonstein oder Holz, die im Außenwand- und Nassraumbereich von Feuchte befallen sein können.
In den 1920er Jahren wurden die Wände recht dünn, und das blieben sie bis in die 1970er hinein. Altbauten aus dieser Zeit müssen heute nachträglich gedämmt werden. Nach dem Zweiten Weltkrieg diente dann erst mal alles als Baustoff, was zu finden war: Aus Schutt oder Ziegelsplitterbeton entstanden einfache Fundamente und Mauern.
In den späten 1950ern und in den 1960ern gab es zwar erste Schall-, Brand- und Feuchteschutz-Maßnahmen, aber leider kamen auch gesundheitsgefährdende Materialien wie Asbest, Mineralwolle und Holzschutzmittel zum Einsatz. Das gilt auch für viele Häuser, die in diesen Jahren saniert wurden. Dennoch gilt: Nicht alle vor 1980 errichteten Gebäude sind chemisch verseucht.
1980 bis heute: Ökologie ist Trumpf
In den 1980ern wurden Niedrigenergiebauarten, in den 1990ern dann auch Passivhäuser, Solarmodule und temperaturregelnde Fassaden immer wichtiger. Altbauten aus dieser Zeit können nur noch teilweise mit schädlichen Stoffen belastet sein. Doch wenn es um Heizung geht, ist selbst der Standard der 1990er heute schon wieder veraltet – es besteht also in vielen Fällen Sanierungsbedarf.
Ebenso wichtig wie die sorgfältige Sichtung der anvisierten Immobilie ist die Bauakte des Gebrauchthauses: Sie gibt Auskunft über den letzten genehmigten Zustand. Nicht selten stellt sich bei Prüfung der Unterlagen heraus, dass für bestimmte Bauteile gar keine Genehmigung vorliegt – und eine nachträgliche Beantragung ist aufwendig und teuer. Um die beim Bauamt vorliegende Akte einsehen zu dürfen, benötigen Sie die Erlaubnis des aktuellen Eigentümers. Ist der nicht einverstanden, sollten Sie besser von einem Kauf absehen.
