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Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, steht vor der Entscheidung, was damit geschehen soll: verkaufen, vermieten oder einziehen? Ein Überblick über Nötiges und Mögliches.

Etwa 400.000 Immobilien werden jedes Jahr vererbt. In den meisten Fällen handelt es sich um Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen. Die Erben entscheiden, ob sie die Immobilie verkaufen, vermieten oder selbst einziehen wollen. Bei einer Erbengemeinschaft kann das zu Konflikten führen, wenn sich etwa mehrere erbberechtigte Kinder auf ein Vorgehen einigen müssen. Doch selbst wenn in dieser Frage Konsens herrscht, warten auf die Erben Herausforderungen. Denn viele Wohnimmobilien, die im Rahmen einer Erbschaft den Besitzer wechseln, stammen aus den 1970er oder frühen 1980er-Jahren.

Lesen Sie unter den folgenden Punkten, was Sie bei Verkauf, Vermietung und Selbstnutzung beachten müssen. Grafik: C3 Visual Lab

Wenn sie nicht bereits im Laufe der Zeit modernisiert wurden, genügen die Gebäude nicht mehr den Anforderungen des aktuellen Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Die Erben müssen dann in der Regel die notwendigen, mitunter kostspieligen Sanierungsmaßnahmen durchführen. Nicht zu vergessen: die Erbschaftsteuer. Die wird anhand des Verkehrswerts durch das Finanzamt ermittelt. Jedem Erben steht eine bestimmte Summe steuerfrei zu (Kinder: 400.000 Euro). Überschreitet der Immobilienwert diese Grenze, muss der darüberliegende Betrag versteuert werden. Durch den Immobilienboom haben viele Immobilien an Wert gewonnen. Das führt in manchen Lagen dazu, dass der Freibetrag nicht reicht. Ist die Immobilie zudem noch nicht abbezahlt, kann der finanzielle Aufwand sehr groß werden. Nicht nur in diesen Fällen haben Erben bis zu sechs Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen.

Grafik: C3 Visual Lab

1. Sanierung

Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus erbt, ist nach dem GEG dazu verpflichtet, gewisse Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Dazu gehört erstens der Austausch von Öl- und Gasheizkesseln, die älter als 30 Jahre sind. Ausgenommen sind Brennwert- und Niedertemperaturkessel. Zweitens müssen neu verlegte Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen gedämmt werden. Drittens verlangt das Gesetz die Wärmedämmung der obersten Geschossdecke zu einem unbeheizten Dachraum. Alternativ dazu kann das Dach gedämmt werden. Erben haben – wie Käufer auch – zwei Jahre Zeit, um diese Pflichtmaßnahmen durchzuführen. 

Weiterhin gibt das GEG Mindeststandards vor, wenn die Erben andere Teile des Hauses sanieren und zum Beispiel die Fassade oder die Fenster erneuern. Hier müssen nach der Modernisierung bestimmte Wärmeschutzwerte erreicht bzw. eine entsprechende Energiebilanz vorgelegt werden. Die Maßnahmen zur energetischen Sanierung werden durch Bundesmittel gefördert. Nach einem kurzfristigen Förderstopp Ende 2021 hat das Bundeswirtschaftsministerium wieder Gelder freigegeben, die die KfW Bankengruppe verwaltet. Ein weiterer Ansprechpartner ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Wer seine geerbte Immobilie zusätzlich um- oder ausbaut, damit sie modernen Lebens- und Wohngewohnheiten entspricht, oder defekte Gebäudebestandteile ersetzt, kann ebenfalls auf Fördergelder hoffen. Und die übrigen Kosten?

Vielleicht steht schon zu Lebzeiten der Eltern fest, wer nach deren Tod das Haus erbt und selbst dort einzieht. In diesem Fall kann gemeinsam vorgesorgt werden. Etwa mit einem Bausparvertrag. Bei Zuteilung kann man zur angesparten Summe ein zinsgünstiges Bauspardarlehen in Anspruch nehmen. Bei Sanierungsmaßnahmen gibt es die Möglichkeit, das BHW KlimaDarlehen (Produkt der BHW Bausparkasse AG) mit festen Raten und Zinsen zu nutzen.

Grafik: C3 Visual Lab

2. Verkaufen

Mit dem Eintrag ins Grundbuch wird der Erbe Eigentümer der Immobilie – und kann sie zum mBeispiel verkaufen. Findet ein Verkauf innerhalb von zwei Jahren statt, dann entfällt für den Erben die Sanierungspflicht nach GEG. Sie geht dann auf den Käufer über. Wird die Immobilie nur nach den GEG-Vorschriften msaniert, fällt der Verkaufserlös erfahrungsgemäß geringer aus. Allerdings können die Kosten für eine vollumfängliche Sanierung und Renovierung je nach Zustand der Immobilie erheblich sein, sodass ein höherer Kaufpreis sie nicht kompensiert. Für Erben lohnt es sich deshalb, entsprechende Fördermöglichkeiten zu prüfen. Hilfe kann hier der Förder-Service bieten, der bundesweit mehr als tausend Förderprogramme für die energetische Sanierung einbezieht.

Der Verkauf einer Immobilie kann nur erfolgen, wenn ein Energieausweis vorgelegt wird: entweder als Gebrauchsausweis, der angibt, wie viel Wärmeenergie in den zurückliegenden drei Jahren tatsächlich verbraucht wurde, oder als Bedarfsausweis, der anhand technischer Gebäudedaten den zu erwartenden Verbrauch berechnet.

Wichtig zu wissen: Der für die Erbschaftsteuer ermittelte Verkehrswert muss nicht mit dem erzielbaren Verkaufspreis übereinstimmen. Einen guten ersten Anhaltspunkt bietet die Online Marktpreiseinschätzung der Postbank Immobilien GmbH. Unabhängig davon, ob die Erben in der Nähe der Immobilie leben, empfiehlt sich beim Verkauf der Rat von Experten. Mit mehr als 800 selbstständigen Immobilienberatern ist Postbank Immobilien eine starke Partnerin bei der Immobilienvermittlung. Ihr Service bietet ein umfassendes Dienstleistungspaket, das von der 360°-Besichtigungstour über die Begleitung der Verkaufsverhandlungen bis zum Notartermin reicht.

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3. Vermieten

Auch wer eine geerbte Immobilie vermietet, kommt um die vorgeschriebene Sanierung nicht herum. Mit dem Förder-Service können Sie eine passende Förderung für Ihr Sanierungsvorhaben prüfen lassen. Ein Finanzberater vor Ort unterstützt Sie dabei. Wichtig: Meistens muss die Förderung vor Beginn der Sanierung beantragt und bewilligt werden. Handelt es sich um ein größeres Haus, könnte ein Umbau in mehrere Wohneinheiten die Mieteinnahmen erhöhen. Auch bei Vermietung und Mietersuche stehen die erfahrenen Immobilienberater mder Postbank Immobilien Ihnen gerne zur Seite.

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4. Selbst einziehen

In das Eltern- oder Großelternhaus selbst einzuziehen, kann eine Option sein, sofern es in die eigene Lebenssituation passt. Dieser Schritt sollte rechtzeitig vor dem Erbfall besprochen und geplant werden, vor allem wenn es mehrere Erben gibt. Denn der Erbe, der das Haus erhält und selbst nutzt, muss seine Miterben auszahlen, wenn kein weiteres gleichwertiges Vermögen vorliegt. Bei zwei weiteren Geschwistern und einem Immobilienwert von 300.000 Euro bedeutet das beispielsweise einen Betrag von 100.000 Euro pro Bruder bzw. Schwester. Da auch in diesem Fall bestimmte Sanierungsmaßnahmen Pflicht sind und noch dazu eventuell akute Schäden und Mängel am Haus beseitigt werden müssen, ist die Erbschaft mit einer finanziellen Belastung verbunden.

Je früher ein künftiger Erbe deshalb damit beginnt, Geld dafür zur Seite zu legen, desto besser – zum Beispiel mit einem Bausparvertrag der BHW Bausparkasse. Doch auch wenn Sie noch keinen Bausparvertrag angespart haben, sondern kurzfristig oder spontan sanieren oder modernisieren wollen, finden wir für Sie passende Möglichkeiten: etwa das BHW KlimaDarlehen (Produkt der BHW Bausparkasse AG) mit festen Raten und Zinsen.

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