Eigenheimbesitzer wissen: Ein gutes Verhältnis zum Nachbarn ist viel wert. Dabei kommt es nicht immer nur auf den guten Willen der Beteiligten an. Auch sogenannte Grunddienstbarkeiten legen eindeutige Rechte und Pflichten der Parteien verbindlich fest.
Die Definition der Grunddienstbarkeit
Die Grunddienstbarkeit regelt Nutzungsrechte im Zusammenhang mit Grundstücken. In den Paragrafen 1018 bis 1029 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) wird dieses sogenannte beschränkte dingliche Recht näher erläutert: Es räumt den Nachbarn bestimmte Nutzungsrechte (die Dienstbarkeit) am eigenen Grund und Boden ein. Es können aber auch Verbote aufgestellt werden. In beiden Fällen spricht man davon, dass ein Grundstück mit einer Dienstbarkeit belastet ist. Dieses belastete Grundstück ist das „dienende Grundstück“, das angrenzende Areal, für das eine Dienstbarkeit eingeräumt wurde, ist dagegen das „herrschende Grundstück“.
Grunddienstbarkeit: die Varianten
Es gibt zahlreiche Rechte, die im Zuge einer Grunddienstbarkeit eingeräumt werden können. Hier die häufigsten Varianten im Überblick:
- das Wegerecht oder Durchfahrtsrecht, bei dem der Nachbar über das angrenzende Grundstück geht oder fährt, um zu seinem Haus zu kommen
- das Leitungsrecht, bei dem der Nachbar Fernwärme-, Telefon-, Strom- oder Wasserleitungen über das angegrenzte Areal verlegen darf
- die Bebauungsbeschränkung, die die Errichtung neuer Gebäude verbietet oder zum Beispiel eine bestimmte Geschosszahl vorgibt
- das Überbaurecht, bei dem die sonst üblichen Bestimmungen der Grenzbebauung aufgehoben werden und zum Beispiel das Dach des benachbarten Wohnhauses über die Grundstücksgrenze hinwegragen darf
- das Hinnehmen von Schmutz- oder Lärmbelästigungen, etwa weil der Nachbar einen landwirtschaftlichen Betrieb oder ein anderes Gewerbe führt
Die Vereinbarung
Ein Anspruch auf eine Grunddienstbarkeit besteht grundsätzlich nicht. Ausnahme: Ist ein Grundstück jedoch nur über ein anderes erreichbar, gilt das sogenannte Notwegerecht, das den Zugang per Gesetz so lange erlaubt, bis eine andere Lösung möglich ist (Paragrafen 917 und 918 BGB).
Wenn sich beide Parteien auf eine Grunddienstbarkeit einigen, sollten sie auch die Details bedenken. Gilt zum Beispiel das eingeräumte Wegerecht nur für den Eigentümer des herrschenden Grundstücks sowie für seine Familie und Gäste? Oder auch für spätere Mieter oder potenzielle Kunden, falls eine Gewerbeeinheit errichtet wird?
Anspruch auf Nutzungsentgelt
Wer seinem Nachbarn eine Grunddienstbarkeit einräumt, darf ein Nutzungsentgelt verlangen. Dies kann entweder per Einmalzahlung oder in Form einer jährlichen Nutzungsrente erfolgen. Im Fall des Notwegerechts steht ihm eine Notwegerente zu. Bleiben die vereinbarten Zahlungen aus, kann der Besitzer des dienenden Grundstücks diese einklagen.
Übrigens: Wer eine Grunddienstbarkeit einräumt, muss nicht alles erdulden, denn die Nutzung seines Grundstücks darf nicht über Gebühr oder sogar ohne Grund erfolgen. Der Nachbar muss das dienende Grundstück „schonend“ behandeln und darf es zum Beispiel ohne vertragliche Grundlage nicht mit schweren Maschinen befahren oder seine Fahrzeuge dort abstellen. Anderenfalls kann ihn der Eigentümer auf Unterlassung oder Schadenersatz verklagen.
Zudem muss sich der Besitzer des herrschenden Grundstücks, etwa im Fall des Wegerechts, an den Kosten der Instandhaltung der Durchfahrt beteiligen. Und werden Leitungen beschädigt, die zum Nachbarhaus führen, aber auf dem eigenen Grundstück liegen, muss dieser die Reparatur in Auftrag geben und bezahlen.
Der Grundbucheintrag
Haben sich die Nachbarn auf eine Grunddienstbarkeit geeinigt, schließen sie einen notariell beglaubigten Vertrag. Anschließend werden die Rechte und Verbote in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen – meist jedoch nur beim dienenden, also dem belasteten Grundstück. Damit wird sichergestellt, dass die Grunddienstbarkeit auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen bleibt. Schließen die Nachbarn nämlich nur einen privatrechtlichen Vertrag, enden die eingeräumten Rechte oder Verbote, wenn einer der beiden Besitzer verkauft.
Die Auswirkungen
Wer ein Grundstück erwerben möchte, sollte sich zuvor beim Grundbuchamt darüber informieren, ob Grunddienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen sind. Ein solcher Eintrag kann den Eigentümer mitunter stark in der Nutzung seines Grundstücks einschränken. Dies ist auch der Grund, weshalb sich eine Grunddienstbarkeit meist negativ auf den Grundstückswert auswirkt.
Die Aufhebung einer Grunddienstbarkeit
Eine Grunddienstbarkeit kann nur aufgehoben werden, wenn auch der Eigentümer des herrschenden Grundstücks zustimmt. Es sei denn:
- die Grunddienstbarkeit wurde von vornherein im Notarvertrag zeitlich befristet
- im Notarvertrag wurde eine auflösende Bedingung genannt, die nun eingetreten ist
- das dienende Grundstück wird zwangsversteigert
- die Vorteile für das herrschende Grundstück sind weggefallen und können nicht mehr eintreten, weil zum Beispiel die landwirtschaftliche Nutzfläche in Bauland umgewandelt wurde
Es kann jedoch auch dazu kommen, dass der Anspruch auf eine Grunddienstbarkeit verjährt. Wann dies der Fall ist, zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2014: Der Eigentümer eines herrschenden Grundstücks konnte einen Feldweg auf dem Nachbargrundstück nicht mehr befahren, weil dort zwei Bäume wuchsen. Eigentlich hätte er sich darüber beschweren und die Beseitigung der Hindernisse einfordern können. Stattdessen nahm er die Einschränkung der eingeräumten Dienstbarkeit lange Zeit klaglos hin. Die Richter fanden: Kann er das Wegerecht gar nicht mehr ausüben, bleibt dem Besitzer des herrschenden Grundstücks 30 Jahre lang Zeit, um sein Wegerecht einzufordern. Ist eine eingeschränkte Nutzung möglich, beträgt die Frist aber nur drei Jahre. Danach gibt es keinen Beschwerdegrund mehr und die Grunddienstbarkeit wird aufgehoben (Aktenzeichen V ZR 151/13). Somit wurde die Klage abgewiesen.
Es gilt jedoch in jedem Fall: Um die Grunddienstbarkeit aus dem Grundbuch zu löschen, wird die schriftliche Einwilligung des Nachbarn benötigt.
Die Abgrenzung
Dritten bestimmte Rechte am eigenen Grundstück einzuräumen, lässt sich über die Grunddienstbarkeit, aber auch über den Nießbrauch, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten oder Baulasten, regeln. Der Unterschied? Grunddienstbarkeiten hängen immer mit einem bestimmten Grundstück zusammen und gehen bei einem Verkauf an den neuen Eigentümer über. Dagegen gilt:
Der Nießbrauch räumt einer Person umfangreiche Rechte ein, zum Beispiel ein lebenslanges Wohnrecht, und sie kann wirtschaftliche Vorteile aus dem Gebäude oder dem Grundstück erzielen wie beispielsweise Miet- oder Pachteinnahmen. Das Nießbrauchrecht ist nicht auf andere übertragbar.
Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist an eine beliebige Person gebunden, die nicht der Eigentümer des Nachbarareals sein muss. Der Begünstigte erhält ein klar definiertes Nutzungsrecht, beispielsweise für einen Teil des Wohngebäudes oder des Grundstücks. Auch hier sind die einmal gewährten rechtlichen Ansprüche nicht übertragbar.
Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die der Eigentümer gegenüber der zuständigen Baubehörde eingeht. Sie schränken ihn bei bestimmten baulichen Maßnahmen ein, zum Beispiel bei der Einhaltung von Abständen oder bei der Fassadengestaltung.
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