Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Umso wichtiger ist es, die Finanzierung gut vorzubereiten. So gehen Sie Schritt für Schritt vor:
Den finanziellen Rahmen festlegen
Am Anfang steht die Bestandsaufnahme: Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung? Dazu zählen Ersparnisse (Girokonto, Tagesgeldkonten etc.), aber auch zuteilungsreife Bausparverträge sowie Geldanlagen in Wert papieren wie Fonds, ETFs oder Aktien. Als solide Basis gelten 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises – zusätzlich zu den Kaufnebenkosten. Ebenso wichtig ist eine Haushaltsrechnung: Stellen Sie Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüber. So ermitteln Sie, welche Kreditrate tragbar ist. Die monatliche Belastung sollte nicht mehr als 30 bis 35 Prozent des Nettoeinkommens betragen.
Angebote vergleichen
Sie wissen, wie viel Haus Sie sich leisten können, und es ist auch schon ein Wunschobjekt in Sicht? Dann können Sie eine konkrete Finanzierungsanfrage stellen. Banken verlangen in der Regel Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, den aktuellen Steuerbescheid, Nachweise über Eigenkapital sowie eine Selbstauskunft. Holen Sie Angebote von Banken oder Finanzierungsvermittlern ein. Schon kleine Zinsunterschiede können über die Laufzeit mehrere Tausend Euro ausmachen. Die Dauer der Zinsbindung sollte zu Ihrer Lebensplanung passen. Wer jünger ist, kann oft längere Zinsbindungen nutzen, um sich günstige Konditionen langfristig zu sichern. Achten Sie auch auf Sondertilgungsmöglichkeiten.
Finanzierung sichern
Haben Sie sich für ein Angebot entschieden, stellen Sie den offiziellen Finanzierungsantrag. Erst wenn die Bank eine verbindliche Zusage erteilt hat, sollten Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Denken Sie daran: Die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und etwaige Maklerkosten sollten auch aus dem Eigenkapital bezahlt werden. Dafür können 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises anfallen.
Grundschuld eintragen
Damit die Bank das Darlehen ab sichert, wird eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Sie dient dem Kreditinstitut als Sicherheit. Parallel dazu erfolgt die Vertragsunterzeichnung bei einem Notar.
Auszahlung
Sobald die Grundschuld eingetragen ist und alle vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind – etwa die Vorlage des notariellen Kaufvertrags –, zahlt die Bank das Darlehen aus. Das Geld geht in der Regel direkt an den Verkäufer oder Bauträger.
Immobiliendarlehen: Sechs Begriffe, die Sie zur Hausfinanzierung kennen sollten
Bei Immobilienfinanzierungen spielen viele Aspekte eine Rolle. Wir erklären die wichtigsten Begriffe auf einen Blick:
Zinsbindung
Die Zinsbindung wird unabhängig von der Vertragslaufzeit festgelegt und ist der Zeitraum, über den ein zuvor vereinbarter Zinssatz unverändert bleibt. Durch die Zinsbindung kann die Ratenhöhe innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsfrist stabil gehalten werden.
Effektivzins
Der effektive Jahreszins beinhaltet preisbestimmende Faktoren wie die Bearbeitungsgebühr und berücksichtigt die Tilgungsmodalitäten (Tilgungssatz, Tilgungsbeginn, Tilgungshöhe etc.). Allgemein umfasst er die Nebenkosten, die jährlich für einen Kredit anfallen.
Sollzins
Beim Sollzinssatz handelt es sich um den Zinssatz, den die Bank für den Nominalbetrag des Kredits berechnet. Er kann in fester oder variabler Form vorkommen.
Kaufnebenkosten
Im Zusammenhang mit dem Kauf oder Bau eines Hauses oder einer Wohnung entstehen immer auch Kosten über die reinen Erwerbskosten hinaus. Sie sollten sich daher unter anderem über die anfallenden Notar und Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer, Prämien für die Gebäudeversicherung und Kosten für andere Verträge, die Sie im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung abgeschlossen haben (z. B. Bausparvertrag) klar werden. In den vorvertraglichen Informationen und im Darlehensvertrag werden Sie über die sogenannten Erwerbsnebenkosten informiert.
Tilgung
Wenn Sie einen Immobilienkredit aufnehmen, zahlen Sie üblicherweise eine monatliche Rate, die während der gesamten Laufzeit gleich bleibt (Annuität). Sie setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Der Tilgungssatz legt fest, wie viele Schulden Sie pro Jahr zurückzahlen, oft sind es zwei bis drei Prozent. Haben Sie bei Abschluss einer Baufinanzierung eine Sondertilgung vereinbart, können Sie zusätzlich zur monatlichen Rate Sonderzahlungen leisten, die über die regelmäßig zu entrichtenden Rückzahlungen hinausgehen. So verkürzen Sie die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung.
Grundschuld
Dabei handelt es sich um eine im Grundbuch eingetragene Sicherheit für die Bank für den Fall, dass der Kredit nicht bedient werden kann. Sie kann gelöscht werden, sobald der Immobilienkredit zurückgezahlt ist und die Bank die Löschung bewilligt hat.
